Slik skapes torg for fremtiden

I byutviklingsdiskusjoner blir ofte private utbyggere og gårdeiere omtalt som "profitører", kun opptatt av høy husleie og kortsiktig avkastning. Det er på tide å avlive denne myten. Det skjer på Tøyen Torg.

I en artikkel i Aftenposten 12. august 2017 vises det hvordan nabolaget påvirker barns fremtidsmuligheter. På Tøyen skole har det de siste årene blitt tatt solide grep, og stadig flere ønsker å engasjere seg i å gjøre Tøyen til et virkelig godt nabolag. 

"Det er en økende forståelse for betydningen av det offentlige rom som sosial møteplass. Større kulturelt og etnisk mangfold tilsier behov for møteplasser der ulikhetene gis rom til å være tilstede." Dette står å lese i forordet til Kommunedelplan for Torg og Møteplasser, fra 2009. I samme plan står det at den skal utvikle verktøykasse som gir ideer til metoder, prosesser og løsninger for utvikling av torg og møteplasser. Det er mye bra i denne planen, men det er lite som forplikter. Her har vi her lyst til å introdusere en ny idé til verktøykassa: Med Torgløftet på Tøyen introduserer vi en helt ny metode å organisere offentlig og privat samarbeide på.

For noen uker siden skrev jeg litt om hva Torgløftet på Tøyen handler om, om et mål om å få organisert opp hvordan aktiviteter kan skapes på torget - til beste for alle i nabolaget. Og det er nettopp for nabolaget en ny organiseringsmodell kan utvikles, som kan og skal forsterke morgendagens torg. Tøyentorget er et usedvanlig levende torg allerede, og det vi nå ønsker er å organisere torget slik at det også bidrar til å løfte frem de som skal vokse opp på Tøyen. På den måten vil vi virkelig skape morgendagens torg, på Tøyen.

Innen sosialt entreprenørskap organiseres ofte selskaper som ideelle aksjeselskap, der overskudd tilbakeføres et samfunnsnyttig formål. Dette er en modell vi nå jobber for å benytte på Tøyen: Alle leietakerne på torget tenkes å bli aksjonærer i selskapet, og gjennom klare og tydelige vedtekter sikres både gårdeiere og det offentlige at deres interesser ivaretas. Det skal kunne tilføres både private og offentlige midler til å skape aktiviteter, og det er så et mål om å skape et overskudd i selskapet som igjen skal tilbakeføres nabolaget. Så blir det opp til dette samarbeidet å bestemme hvilket formål som skal tilgodeses fra år til år.

På Tøyen er vi i en tidlig fase av dette arbeidet, men med en respons som er ubetinget positiv. Representanter for både bydelen, nabolagsinitiativ, byutviklere og andre tenker at dette kan danne grunnlag for en ny måte å organisere privat og offentlig samarbeid på - til beste for alle i nabolaget. Og det som er viktig å få frem er at dette er et initiativ som kommer fra gårdeierne. På Tøyen er ikke gårdeierne bare opptatt av "profitt", men av å bidra til å bygge et godt nabolag. Et godt nabolag der torget oppleves å være inkluderende, åpent, velkomment og aktivt er i alles interesse. Gårdeierne står samlet bak initiativet, og har vært svært opptatt av å utvikle en modell som er tilpasset det som er unikt for området og viktig for nabolaget.

Fremtidens eiendomsaktører er opptatt av nabolagene de er en del av. På Tøyen har de i mange år kjempet hardt, lenge og investert betydelig i å gjøre torget tryggere og mer attraktivt. Da Tøyenavtalen ble signert i 2013 ble dette arbeidet intensivert, og i mai 2018 vil ferdigstillingen av denne avtalen endelig se dagens lys. Da står det nye torget på Tøyen ferdig oppusset og en ny torgmodell er på plass. Hvis alt går som vi håper.

Vi har store ambisjoner med dette prosjektet, og håper at denne modellen kan overføres til andre stedsutviklingsprosjekter - både i Oslo og andre byer. Det er ofte alt for stor avstand mellom det offentlige og private, mens vi tror på en fremtid der det offentlige og private jobber mye tettere sammen. Aldri har det vært viktigere enn nå, å kunne bygge opp et gjensidig og godt klima for hvordan det offentlige og private aktører sammen kan skape gode nabolag og sterke møteplasser. Så lenge målene er de samme. Og det første målet det er lett å enes om er å gjøre nabolaget best mulig for de som bor, jobber og oppholder seg der.

Som det også står i Kommunedelplanen fra 2009: "Både det offentlige og private utbyggere er tjent med utvikling av attraktive og gode offentlige uteområder." Da er det hyggelig å kunne introdusere en organisasjonsmodell som kan sikre begge parters interesser. Og så er det også hyggelig at det vi holder på med tilfredsstiller de fleste rådene som blant annet Project for Public Spaces foreslår. 

Og så skal vi for Tøyentorgets del tilføre det kvaliteter og verdier som er Tøyen verdig, og som skaper den lokale stoltheten og tilhørigheten for de som bor der. Det vil nok føre til en egen post her litt senere...

Jeg digger Tøyen!

Snart Urban Future, Oslo!

"Nok prat", skrev jeg eplekjekt for snart tre måneder siden. Og medienes dekning kan gi inntrykk av at lite skjer i fremdriften. Er det trenering? Vi kan vel ikke gi opp?

Faksimile fra Nettavisens artikkel 1. februar 2018.

Man kan mene mangt om Nettavisens journalistikk og kritikk av Bilfritt Byliv, men gårsdagens artikkel med hentydninger til interne maktkamper og motarbeidelser mellom den politiske ledelse og etatenes forvaltning var interessant lesing. Eller rettere sagt trist lesing. 

Det har vært påstått at handelsstanden og næringslivet har vært svært kritisk til Bilfritt Byliv, men det er en sannhet med kraftige modifikasjoner. Tvert i mot har mange vært sterke forkjempere av et sentrum uten privatbiler. Petter Stordalen formelig skrek det ut under Oslo Urban Arena 2017. 

Det har vært kritikk mot måten prosjektet har blitt startet på, og på manglende reell medvirkning. Mange heier på tanken om at Oslos gater skal være mer for gående og syklende, for byliv og aktiviteter, enn for at biler skal dominere gatene. Næringslivet ønsker et sentrum som er attraktivt og tilgjengelig, og det trenger ikke være noen motsetning mellom dette og at et sentrum der privatbilene er fraværende.

(Når det er sagt, så er det lenge siden sentrumsgatene har vært dominert av biler. Oslo største problem er alle bilene som skal gjennom sentrum på morgenen og ettermiddagen, og alle bilene som kjører rundt for å lete etter parkeringsplasser. Tall fra EasyPark viser at hele 40% av bilene som kjører rundt i bygatene kun leter etter parkeringsplass.)

Fra 28. februar til 2. mars møtes noen tusen byutviklere i Wien, til den store konferansen Urban Future. Jeg vil anta at det der også vil bli diskutert hva som skjer i Oslo. Forventningene til Europas Miljøhovedstad 2019 er stor, og i slutten av mai 2019 skal Urban Future arrangeres i nettopp Oslo. Hva skal vi da fortelle om Oslo? Hvilke cases har vi å vise til, som gir dokumentasjon på at Oslo virkelig har tatt grep om en urban fremtid - og at hele verdens forventninger til at Oslo faktisk evner å levere både bilfritt og byliv samtidig blir innfridd? Vil vi ha noe som kan motbevise de artiklene som har begynt å bli skrevet om at de voldsomme ambisjonene kanskje ikke innfris likevel? Som f.eks. her fra The Guardian?

Gjennom høsten brukte jeg noen hundre timer, en del kaffekopper, rutberbilletter, og vandret opp og ned gatene i sentrum for å samle støtte for å få til noe konstruktivt og offensivt. Siden Oslo har en rekke organisasjoner, foreninger, statsledere og annet som møtes for å diskutere byutvikling valgte jeg å se det motsatt: Sentrum trenger å organiseres "bottom up", for å kunne matche alle som tenker "top down". Derfor ble Gateplansinitiativet for Oslo sentrum utviklet, og oversendt Byrådet 6. november. Dette initiativet fikk jeg senere diskutert i et møte med Byrådsavdelingene for Byutvikling og Næring og Eierskap 6. desember, og mottagelsen var positiv - såfremt næringslivet selv også ville stille seg bak det. NHO har allerede gitt sin fulle tilslutning. Det samme har flere av strøksforeningene i sentrum. 

Ting tar tid - noe kjenner veldig godt fra å ha kjempet for å få stengt Karl Johans gate for biler hvert eneste år siden 2013 og frem til sist vinter. Hvert år måtte jeg søke dispensasjon fra reguleringen, fikk først avslag, for så å få politisk støtte, og nå sist ble det innvilget dispensasjon for to år. Altså er 2018 i boks, selv om jeg sluttet på Paleet sommeren 2017. Det er bra. Men det er tungt arbeid å jobbe på den måten.

Alle er enige om at Oslo sentrum trenger en sentrumsledelse, men tidligere forsøk har strandet på  at løsninger har vært for mye detaljorienterte. Det må løses på en annen måte, uten bindinger til etater eller historikk. Det må innovasjon til, og det må det politisk vilje og mot til å bestemme.

Oslo trenger et levende, grønt, yrende sentrum. Urban Future 2019 trenger et solid case. Europas Miljøhovedstad 2019 trenger også et næringsliv, en forvaltning og en befolkning som er stolte av sitt sentrum.

Kan vi komme i gang snart?

Hilsen en utålmodig optimist og Osloentusiast!

Torgenes renessanse

Som en gigantisk mur bak Stathelle troner "Amfi Brotorvet". De kreative sjelene som fant på kjøpesenterets navn syntes nok selv de var smarte. Brotorvet er dog et skrekkens eksempel på hvordan arkitektur kan gå virkelig galt. De tror de er et moderne torg, men hele forretningsmodellen deres står i fare. Hva skjer da med bygget?

Lørdag morgen, 13. januar, våknet jeg opp i et koselig hus i Strandgata i Stathelle. Jeg ruslet ut for å lufte bikkja, og spaserte de få metrene ned til brygga. Det var veldig koselig i Stathelle, og etter å ha sett litt på båtene snudde jeg meg rundt. Da så jeg det som bildet over viser. Jeg ble målløs. 

Slik ser Strandgaten i Stathelle ut, med små lokale virksomheter bortover gata. Ikke yrende folkeliv nå, akkurat, men kanskje med nytt potensiale i årene som kommer?

Her måtte jeg finne ut mer. Jeg oppdaget raskt at Brotorvet i Stathelle brukes som et skrekkeksempel, på hvordan det kan gå virkelig galt når lokalpolitikere kan bestemme byutvikling i småsteder og kommuner. Brotorvet så dagens lys første gang i 1983, og det var faktisk den gang lokalbanken i Bamble som sto bak prosjektet. Siden har Brotorvet utvidet og skiftet eiere flere ganger. Den siste utvidelsen skjedde i 2012, og i 2015 overtok Amfi stedet. 

Da Ronny Spaans i fjor kom med sin bok "Kjøpesenterlandet" var det nettopp Brotorvet som prydet forsiden. Riksantikvaren var også ute og kritiserte Brotorvet på det sterkeste, og ble i 2017 engasjert av Klima- og Miljødepartementet i å utvikle en egen bystrategi. I en rekke andre sammenhenger og mediedebatter - der sentre settes opp mot sentrum - har nettopp Brotorvet blitt brukt som eksempel på hvor ille det er. Og, kjøpesentrene rundt om i landet har - ofte med rette - blitt kalt for stygge bokser. 

Et torg - eller "torv", om du heller vil kalle det det - er definert som en åpen plass i byer eller tettbygde strøk, beregnet for utendørs handel med varer. Denne definisjonen gjelder ikke helt lenger, da det de siste 30-40 årene har vært en villet politikk fra lokalpolitikere å få handel ut av sentrum, bort fra torgene, og inn i store bilbaserte kjøpsentra. Dette er en politikk som har vært velsignet av sentrale myndigheter, og vips: Norge har inntatt Europatoppen i kjøpesentertetthet. Politikerne har kalt kjøpesentrene for de moderne torgene. Men, de er ikke åpne, offentlige og tilgjengelige. Enkelte har tatt til orde for offentlig regulering av torgene, mens andre påstår at det må en politisk vilje til for å endre det bildet vi opplever. Pendelen har begynt å svinge tilbake til sentrum.

“Den nye konkurrenten til kjøpesenteret ligger i skyen.”

Folk er grunnleggende late. Derfor fungerer kjøpesentrene. Denne latskapen er dog i ferd med å få en konkurrent, som ikke ligger i nabokommunen. Den nye konkurrenten til kjøpesenteret ligger i skyen, i nettet, i ny teknologi. Dette kan bysentra utnytte. Nye forretningsmodeller for netthandel testes stadig ut og utvikler seg i et høyt tempo, raskere enn kjøpesentereierne rekker å få med seg. Samtidig har folk et iboende behov for å treffe andre folk. Sosiale, uformelle møteplasser, og gjerne utendørs. De fleste spådommer peker mot at folk trekker inn mot bysentrene, for å oppleve det unike, spesielle, kultur, arkitektur. Derfor er det behov for torg og møteplasser også i fremtiden. 

Derfor kan det tenkes at det bygget vi ser her om noen år ikke lenger har noen funksjon? Er det da slik at markedet vil regulere det slik at vi kan rive den muren som står der, at handelen igjen kommer ut i gatene og ned på de åpne torgene? 

Tiden vil vise.

Torgløftet for Tøyen

Jo fler som løfter sammen, desto bedre blir det totale løftet for Tøyen. I dag starter offisielt arbeidet med "Torgløftet", der målet er å få til en varig og smart måte for Tøyen Torg å aktiviseres og markedsføres på - for alle på Tøyen.

Bymiljøetatens arbeid med å legge nytt dekke på Tøyen Torg er godt i gang. I mai 2018 står det ferdig.

De siste 5-6 årene har det vært veldig mye fokus på Tøyen, på godt og vondt. Det meste har vært positivt, og bydelen har fått et løft. Tøyen er en del av Oslo "alle" snakker om. Det er svært mange engasjerte frivillige, organisasjoner, initiativ, foreninger, klubber, kommunale prosjekter og bedrifter som de siste årene har jobbet beinhardt og iherdig for å løfte Tøyen opp og frem. Og mye har gått veldig bra. Ikke alt er bra, og det er ingen som er interessert i å skyve negative forhold under teppet. Men, det er enkelte forhold som kan løses på kort sikt og det er andre forhold som må løses på lengre sikt. Det er også viktig at fokuset er at alle initiativ er gode initiativ. De kan bli enda bedre ved at enda flere snakker sammen og samarbeider bedre. Og  som Andreas Slettholm så godt beskrev i en kronikk i Aftenposten i romjulen: "Jo høyere Tøyen løftes, desto bedre."

I høst tok  en av gårdeierne på Tøyen Torg kontakt og fortalte hvordan gårdeierne nå jobbet sammen. De ønsket alle å få til en bedre organisering av torget. Bymiljøetaten skulle akkurat til å starte å legge nytt dekke på torggulvet, fikk jeg vite. Vi ble enige om å bruke det som en anledning til å lansere hvordan Tøyen Torg skal være fremover. Utfordringen blir da å finne ut hvordan torget skal driftes og organiseres med tanke på aktiviteter og markedsføring. Den jobben starter nå.

Vi har overfor gårdeierne vært tydelige på - som de også har vært til oss - at vi må bevare det ekte, spennende, jordnære og unike som er ved Tøyen og torget. Det er et sterkt nabolag, med høyt engasjement og sterke interesser. Det er bra! Vi har sagt at vi må jobbe sammen med alle de andre, private og offentlige, slik at vi får best mulig synergier. Og, vi har sagt at torget må være et åpent, velkomment torg. For alle. Tøyen Torg er ett av de få gjenværende torg i Oslo som har potensialet til virkelig å bli det et torg skal være, en aktiv og levende møteplass for de som bor og jobber der.

Bak Torgløftet står de fire gårdeierne, og med på prosjektet tok jeg med meg et par hjelpere, der en av disse (Vidar Singh) fortsatt er en viktig ressurs. Prosjektet starter opp nå, og mye av arbeidet vil handle om å snakke med og samle alle krefter - både kommersielle, offentlige, private, frivillige, og andre - til en felles plattform og løsning for hva Tøyen Torg skal være og hvordan det skal oppleves de nærmeste årene. 

Dette blir veldig spennende. Jeg gleder meg!

Management by walking around

En del mennesker smiler når de spør meg hvordan jeg kan gå så mye rundt i gatene slik jeg gjør. "Dette er hva jeg gjør," sier jeg. Og jeg anbefaler det på det sterkeste.

Når jeg nå jobber med by-, steds- og identitetsutvikling er jeg opptatt av å få til bedre samarbeid. Eller for å bruke ordet mange nå også bruker; samhandling. Jeg har de siste 6-7 årene jobbet aktivt med sentrums- og senterledelse, og noe av det viktigste jeg har lært meg er verdien av å gå rundt og snakke med driverne og de ansatte i butikker og restauranter. Det er i de uformelle møtene og samtalene man fanger opp det som skjer ute, om hva som funker og hva som kanskje ikke funker. Og ikke minst er verdien enorm for de du snakker med. Det at det er noen som faktisk går ute og lytter betyr mye for de du møter.

Dette er dog ikke noe nytt jeg har funnet på. I japansk forretningsfilosofi er det noe som heter "Gemba Walk", som handler om mye av det samme. Det var Toyota som i sin tid etablerte prinsippene rundt dette, og det har nå blitt en fundamental del av Lean-prosesser. Og, da Tom Peters og Robert Waterman skrev sin "In Search of Excellence" ble begrepet "Management by wandering around" lansert. De oppdaget at mange ledere oppnådde suksess ved å ha færre formelle møter og heller gå ut og møte mennesker og ansatte uformelt. Det var slik Bill Hewlett og David Packard organiserte Hewlett-Packard på, og Steve Jobs er også en som har utviklet MBWA til fingerspissene. Tenk bare på hvordan blant annet Apple-butikkene er utviklet, på hvordan du møter de ansatte i Apples egne butikker. 

Dette er noe jeg også mener er fundamentalt viktig i byplanlegging og utvikling, og som i alt for stor grad glemmes. Alt for mye løses gjennom kontorjobbing, og alt for lite ved å gå ute og snakke, se, føle og oppleve det som faktisk skjer på bakkeplanet, i førstelinjen, der ting virkelig skjer. For lite tid brukes på å lytte, vandre og snakke med de som hver eneste dag møter kunder, besøkere og mennesker. 

Derfor vil jeg gi følgende fem råd, og håper flere byplanleggere, sentrumsutviklere og markedsførere noterer seg disse:

1. Gjør det til en fast rutine å gå rundt, hver eneste dag. 
2. Gå alene. Du får vite mer ved å snakke en-til-en, enn om du tar med deg fler.
3. Still spørsmål. Be om ideer og innspill. Du vil bli overrasket over hva du får høre. 
4. Følg opp. Om du ikke kan gi svar der og da er verdien enorm hvis du finner svar.
5. Gi støtte. Du opplever og vil se mye rart når du går rundt. Ikke kritiser dette, men noter deg og overlat kritikken til andre (om det er nødvendig). Eller ta det opp senere. Fremstår du støttende får du automatisk folk med deg

Det tar litt tid å gjøre dette, men det svarer seg. Lykke til med gatevandringen. Vi møtes ute på gata!