Tøyen Torgforening blir et nasjonalt case i stedsutvikling

Oslo er ofte fraværende fra de nasjonale fora der sentrumsutvikling og utvikling av bærekraftige byer diskuteres. Kan Tøyen Torg bringe Oslo inn i varmen?

Det nye, oppgraderte Tøyen Torg. Ariktekt: Grindaker Landskapsarkitekter, på oppdrag for Oslo Kommune. Foto: Damian Heinisch

Det nye, oppgraderte Tøyen Torg. Ariktekt: Grindaker Landskapsarkitekter, på oppdrag for Oslo Kommune. Foto: Damian Heinisch

De fleste som har fulgt mitt engasjement for sentrums- og byutvikling vet at jeg alltid har ivret for samarbeid og samhandling. Om flere jobber sammen oppnås bedre resultater. Derfor ledet jeg en strøksforening for kultur- og næringslivet rundt Spikersuppa (Strøksforeningen Studenterlunden) i mange år. Derfor jobbet jeg ivrig og engasjert med både politikere og andre i Oslo Kommunes mange etater, for å få til ulike løsninger for en bedre by. Og derfor var også noe av det første jeg gjorde da jeg startet forprosjektet på Tøyen å snakke med folkene i både områdeløftet og i bydelen.

Det som er hyggelig med etableringen av Tøyen Torgforening, er at stadig flere aktører har fattet interesse for prosjektet og samarbeidsmodellen. I tillegg til at modellen er presentert for både OXLO og LO’s stedsutvalg for sentrumsutvikling er modellen og strategien for Tøyen Torg også et sentralt tema når OsloMet forsker på demokratiske byutviklingsprosjekter i en digital tidsalder (DEMUDIG) i Oslo, Madrid og Melbourne. Da nederlandske STIPO forleden besøkte Oslo var de også imponert over arbeidet, og jeg ble umiddelbart invitert til The City at Eye Level sin Placemaking Week i Valencia nå i juni. Videre er det også kommet inn flere andre forespørsler

Denne uken ble det også klart at det store samarbeidsprosjektet jeg ledet, som endte med etableringen av Tøyen Torgforening, skal være med som et case under høstens Sentrumskonferanse i Bodø (24.-25. september, i regi av Norsk Sentrumsutvikling). Det er NIBR (Norsk Institutt for By- og Regionsforskning) som har fått i oppdrag av Kommunal- og Moderniseringsdepartementet å samle både store og små cases, og gå inn i og hente læring fra offentlig-privat samarbeid. Jeg har vært åpen på de utfordringene som ligger i et slikt samarbeid. Organiseringen av Tøyen Torg er altså ett av disse casene - og det eneste fra Oslo.

Foreløpig er det ingen andre steder, plasser eller torg i Oslo som har fattet interesse for Tøyen Torg og modellen derfra. En av de største utfordringene for dette er det manglende samspillet mellom bydelene, etatene og næringslivet. Samtidig er det selvsagt andre plasser og byutviklingsprosjekter som har medvirkningsprosesser og involvering av nabolag. Men, den økonomiske, juridiske og organisatoriske modellen for at det offentlige og private aktører skal jobbe sammen er det langt mellom. Og ikke minst også i Oslo sentrum.

Forøvrig gleder jeg meg til å lede en paneldebatt om sentrumsutvikling, på Estate Media sin Retail Property-konferanse tirsdag 11. juni. Her blir offentlig-privat samarbeid også et tema, selvsagt, der jeg håper Oslo skal lære av byer som Fredrikstad, Stavanger og Gøteborg.

Slik ødelegger du et kvartal

Oslo er en fantastisk by. Men, eiendomsaktørene og næringslivet må ta et langt større ansvar for nabolagene de er en del av. Det gjelder også Spikersuppa.

Burger King åpnet sin tre-etasjes flaggskip-restaurant i februar, og slik ser det ut fortsatt. Med dette grepet slutter de mest spennende og innovative retailkonseptene å være interessert i lokaler her. Heldigvis fortsetter jazzen å blomstre på Nasjonal Jazzscene.

Burger King åpnet sin tre-etasjes flaggskip-restaurant i februar, og slik ser det ut fortsatt. Med dette grepet slutter de mest spennende og innovative retailkonseptene å være interessert i lokaler her. Heldigvis fortsetter jazzen å blomstre på Nasjonal Jazzscene.

Denne uken kom Sommerserveringen i Karl Johan opp igjen, et midlertidig bylivsprosjekt som nå åpnet for sjette år på rad. Prosjektet kom til ved at Ola Elvestuen (tidligere miljøbyråd, nå klimaminister for Venstre) og jeg sto ved Spikersuppa og diskuterte ideen: Hva om vi stenger gata for biler og setter opp 400 stoler, 100 bord, 20 parasoller og en god del blomsterkasser der det normalt var parkeringsplasser? Der og da bestemte han seg for at dette skulle vi prøve.

Hvert år siden har det vært jobbet iherdig og intenst for å få dette midlertidige prosjektet til å kunne fortsette. Motstanden fra etatene var betydelig, men takket være politisk støtte fra både det forrige og det sittende Byråd har dette blitt et fast, midlertidig prosjekt. Bilder av Sommerserveringen på Karl Johan har også blitt ivrig benyttet i å promotere Bilfritt Byliv.

Å få til et slikt prosjekt handler om godt samarbeid, grunnleggende problemforståelse og tydelig kommunikasjon. Det handler ikke bare om å sutre over alt som er galt, men om å faktisk komme med gode og troverdige løsninger. Når det går dårlig med næringsgrunnlaget er det faktisk ikke kommunen som lider (annet enn bortfall av skatteinntekter og annet). Det er aktørene selv. Men næringsaktørene og gårdeierne i kvartalet sto samlet, tilbake i 2013. De hadde en løsning, og de fikk gjennomslag for å teste den ut. Og den ble så vellykket at den har blitt et fast, midlertidig prosjekt. Løsningen kunne definitivt latt seg videreutvikle til noe bedre og mer permanent, men da må også kommunen på banen. Det har ikke vært prioritert. På lik linje med å levere permanent sikring i gata, som skulle vært på plass nå i 2019. Blomsterurnene står der fortsatt.

Denne Sommerserveringen er dog ikke den egentlige historien jeg vil frem til. Den egentlige historien handler om kvartalet bak, og samspillet med gaten utenfor. Karl Johan-kvartalet (som det heter i historiebøkene) har sin historie tilbake fra 1840-årene. Altså rett før slottet sto ferdig oppe på Bellevue-høyden. I dette nye kvartalet i Christiania flyttet borgerskapet inn, og på slutten av 1800-tallet kom også de første boutiquene hit. Det var et Paris i miniatyr. Studentene og de fine fruene flanerte der på søndagene, og selvsagt gikk også Henrik Ibsen forbi på sine daglige turer til Grand Café. 

Kvartalet forfalt kraftig gjennom 70-tallet, men fikk et løft med åpningen av Paleet i 1990. Så dukket også Hovedstadsaksjonen opp, der kommunen, staten og flere gårdeiere sammen investerte nesten 500 millioner kroner i å ruste opp Karl Johans gate til Unionsjubileet i 2005. Det ga de brede fortauene på hver side, blant annet. Hovedstadsaksjonen var også forløperen til å etablere Gårdeierforeningen Byfolk. Det er jo interessant å lese kronikken fra initiativtageren bak Hovedstadsaksjonen. Den gir en hyllest til Olav Thon, men ramsalt kritikk til de kommunale etatene. Det har det siste tiåret vært et kvartal preget av et svært “kommersielt” tilbud av spisesteder på dette kvartalet. Med de nye restaurantene på Paleet i 2014 og oppussingen av Grand Café begynte det dog å bli håp om en mulig ny æra, i å fremme et mer mangfoldig og kvalitetsrettet tilbud.

Men, da Burger King åpnet i lokalene etter TGI Friday’s stoppet all denne positive utviklingen opp - over natten.

I nabobygget til Burger King (hjørnet av Karl Johans gate og Rosenkrantzgate) holder Eiendomsspar å pusse opp. Hva som kommer er foreløpig uklart.

I nabobygget til Burger King (hjørnet av Karl Johans gate og Rosenkrantzgate) holder Eiendomsspar å pusse opp. Hva som kommer er foreløpig uklart.

I alle store byer er det egne områder for high-end konsepter og de mer kvalitetsrettede konseptene. Slike konsepter er svært opptatt av nabolaget de er en del av, hvilke konsepter som er i lokalene rett ved. Det har de siste årene vært mange aktører som har kikket på lokalene på hjørnet av Rosenkrantzgate og Karl Johans gate. Men, de mest spennende konseptene, som virkelig kunne bidratt til å løfte innholdet og omdømmet for kvartalet, trakk seg så snart de oppdaget at Burger King hadde åpnet ved siden av. Det er så enkelt: De er opptatt av merkevaren sin, og at merkevaren skal assosieres med høy kvalitet. Innen klesbransjen er f.eks. “slow fashion” et viktig begrep for kvalitetsmerker og bærekraftig handel. Da kan de ikke assosieres med “fast food”.

Mine spørsmål er mange: Hvorfor kunne ikke Thon Eiendom sagt nei til Burger King? Hvorfor kunne ikke en seriøs aktør som Umoe (som eier Burger King) vist at de reelt bryr seg om bærekraftig byutvikling? Hvorfor kunne ikke Umoe sine folk tatt en prat med Fursetgruppen (som driver både restaurantene på Paleet og Grand Café) for å diskutere hvordan de sammen kunne utviklet nabolaget til det bedre?

Hvorfor?

Kronikken ble også publisert av VårtOslo søndag 26. mai 2019. Klikk for å lese den der.

Det er turistene som gir omsetningsvekst for Oslo sentrum, ikke Oslofolk.

For å ta det med en gang: Jeg er overbevist om at et levende, tilgjengelig og attraktivt sentrum er bra for både folk og næringsliv. Det jeg er kritisk til er at «Bilfritt Byliv» kun er en politisk idé, og ingen felles visjon for Oslo sentrum. Og jeg er redd tallene viser at det hittil ikke har gått så bra.

Aker Brygge viser solid vekst i omsetning i 2018. Foto: VisitOslo

Aker Brygge viser solid vekst i omsetning i 2018. Foto: VisitOslo

Det har vært mye heftige debatter i media om Oslo sentrum og konsekvensene av «Bilfritt Byliv». Det er opplagt at det er et skrikende behov for større faglighet og kompetanse om årsaker og virkning. For alle som er glade i Oslo er det derfor trist å se dette fra utsiden, og oppleve at det ikke er bedre dialog mellom det offentlige og private aktører om sentrumsutviklingen.

For hva er egentlig de reelle fakta? Dessverre stemmer det nok at besøket rundt Egertorget har falt fra 2017 til 2018. Men, kanskje det har vokst andre steder i sentrum? Besøkstallene på Paleet falt også med 3% i 2018, men omsetningen økte med 5%. Så vet vi at både Oslo S Shopping og Aker Brygge gjorde det sterkt i 2018, med omsetningsvekst på 7-8%. Så det går jo for så vidt ganske greit, sett i sammenheng med mange andre steder i Norge.

Men, det vi må se på når det gjelder steds- og byutvikling er hvor denne omsetningen kommer fra. Det er kjent for de fleste at årsaken til at det går så bra for butikkene i Tromsø sentrum er den enorme veksten i nordlysturister vinterstid. Butikkene der oppe sliter mer om sommeren, og til at lokale Tromsøværinger heller handler på Jekta. Og slik ser det nok ut til at utviklingen går også i Oslo. 

Innovasjon Norge gjør stadige undersøkelser og beregninger på effekten av turisme, og om få uker kommer oppdaterte tall derfra for 2018 som også bryter ned på Oslonivå. Samtidig er det ingen hemmelighet at det har vært en eksplosiv vekst i internasjonal turisme de siste årene, og at det har vært mange kjøpesterke, internasjonale turister som står for veksten. 

Her er et lite regnestykke, basert på litt tall og samtaler med enkelte kilder. Omsetning fra internasjonale turister i Norge utgjør rundt regnet 2,4 milliarder kroner, har jeg fått vite. Av dette antas at 40% foregår i Oslo, som er byen flest turister kommer via og gjør sin shopping. Det betyr at én milliard kroner av butikkhandelen i Oslo er fra turister. Butikkomsetning i Oslo sentrum utgjør årlig ti milliarder kroner. Er det da slik at nesten 10% av denne omsetningen er turistbasert, da jeg ikke tror at turistene handler så mye i andre bydeler?

Min påstand er at når butikkomsetningen i Oslo sentrum årlig øker med 2-3%, så har vi både internasjonale og norske turister å takke for dette. Ikke Oslofolk.

Jeg har i alle mine år som Oslopolitan og forkjemper for økt byliv vært opptatt av å gjøre byen mest mulig bilfri, tilgjengelig og attraktiv for Oslos befolkning. Det er jeg fortsatt. Men, jeg greier fortsatt ikke forstå hvorfor ikke Oslo Handelsstands Forening, Gårdeierforeningen Byfolk, Oslo Kommune og sikkert noen andre organisasjoner og foreninger snart kan bli enige om en felles visjon og satsing på Oslo sentrum. 

Lær av andre byer, og kom i gang. Ta ansvar. Det nytter!