Har du tenkt å gi innspill til høringsforslaget for Kommuneplanens arealdel? Er du, litt som meg, usikker på hva dette betyr, og om det betyr noe? Det siste først: Det betyr noe. Høringssvar er en fantastisk mulighet vi alle har til å gi våre innspill. Jeg har skrevet litt om sammenhengene her.

Pilestredet på Tullin en lørdagskveld, med Galleri Epsilon som ramme og bakgrunn. Foto: Torleif Kvinnesland.

«Kommunen må jobbe sammen med handelsnæringen for å bygge konkurransekraftige handlegater og markedsplasser i Oslo.» Dette sitatet er fra Hammersborgerklæringen av 2023, nærmere bestemt på side 26.

Nesten ordrett dukker dette opp igjen i Kommuneplanens samfunnsdel (KPS), vedtatt av bystyret i fjor. Men, når jeg nå leser gjennom høringsutkastet til Kommuneplanens arealdel (KPA) finner jeg ingenting som peker i denne retning. Ikke én gang.

Det er fristende å avfeie dette som at KPS og KPA må sees i sammenheng, eller at en arealplan ikke må ha med seg slike visjoner. Det tror jeg er feil. Ord betyr noe. I Oslo har vi nå flere vedtak, som alle peker samme vei, men ikke i samsvar med hverandre. Og så er spørsmålet om budsjettene som skal vedtas i september for å finansiere disse faktisk følger opp planene.

Fire vedtak som ikke snakker sammen

Hammersborgerklæringen lover en levende by med opprustede gater, torg og møteplasser. Den har også med viktigheten av en gågate fra Kvadraturen til Grünerløkka. Den har vært med i planene i flere år.

Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) gjør «samarbeid» til et gjennomgående prinsipp og overskrift, med et eget kapittel om «samfunnsdialog og samarbeid om byutvikling». Den peker veldig tydelig i retning av samspill, samskaping og samarbeid for å løse viktige floker for byen.

Avtalen om bydelsreformen, vedtatt av bystyret i juni, forplikter de to nye sentrumsbydelene å lage en forpliktende avtale for å styrke Oslo sentrum. De nye bydelsadministrasjonene skal være operative fra 1. januar 2028.

Og nå ligger arealdelen (KPA) ute på høring. Dokumentet er det eneste av de fire som faktisk er juridisk bindende for byens utvikling fremover. Men her forsvinner koblingen fra de tre andre.

Noen vil hevde at en arealdel ikke kan romme alt. KPA skal først og fremst svare på hvor det bygges, hvor høyt, og med hvilket formål. Det er ikke urimelig at PBE må gjøre sine prioriteringer, der avgrensede juridiske spørsmål går først. Men, noe av det KPA faktisk har ansvar for henger direkte sammen med de tre andre vedtakene. Det er et tankekors at koblingen mangler.

Hvor skal ambisjonen ligge?

Her er et par eksempler, satt litt på spissen: Forslaget til KPA krever at nye utviklingsområder setter av fem prosent av arealet til torg og møteplass. Det sier ingenting om hvem som skal drifte dem etterpå, et spørsmål som nå ser ut til å skulle avgjøres et helt annet sted. Skal dette skje gjennom bydelsreformen, som legger opp til å overføre ansvar for drift og vedlikehold av parker og byrom til bydelene fra 2028?

Og finansieringen av denne infrastrukturen i utviklingsområdene hviler utelukkende på individuelle utbyggingsavtaler. For litt over ett år siden ga Stortinget kommunene et nytt verktøy, nettopp for å fordele slike kostnader mer helhetlig – den såkalte områdemodellen. Den er ikke nevnt i KPA. Hvorfor ikke?

Oslo sentrum er ikke et utviklingsområde. Det er kategorisert som «Indre by», et område KPA selv beskriver som å ha «et begrenset utviklingspotensial». Her gjelder en egen reguleringsplan, vedtatt av bystyret i 2019. Den planen regulerer mye i detalj – uteservering, bylivstiltak, torgsalg og mer er omtalt – men ikke ett ord om finansiering. Her er all oppgradering – gater, byrom, belysning, osv. – helt avhengig av at kommunen bevilger penger over ordinært budsjett. Det gjør at budsjettet for 2027 er enda mer avgjørende for sentrum enn for resten av byen.

Tullin er ett av områdene i Oslo sentrum, der gårdeiere og næringsdrivende allerede har organisert seg frivillig (gjennom Tullinsamarbeidet) - omtrent slik et BID (Business Improvement District) ville gjort i byer der slik lovhjemling finnes. Det har vært til inspirasjon for flere lignende initiativ i Oslo. Men det er frivillig å delta. Det er krevende å sikre tilstrekkelig finansiering, til å kunne gjennomføre viktige prosjekter. Samspillet om bylivssatsing under stengingen av Ring 1 er et slikt eksempel, der finansiering og støtte fra Oslo kommune var avgjørende. Der kunne «1+1=3» virkelig få vise sitt fulle potensial.

Det er godt kjent at både bydelene og etatene har fått strenge krav til budsjetteringen sin de siste årene. Likevel finnes det ressurser som kan utløse mye mer, om det etableres samspill med privat næringsliv, med grunneiere og utbyggere. Hvis begge parter kan møtes og enes om planer kan alle få mer tilbake, enn om hver part legger inn alene. Da må også planverket være tydelig på at dette må med, også i KPA. Det er et kommunalt ansvar.

Spørsmålet er ikke om ambisjonene er gode nok

Utfordringen er at ingen av de fire vedtakene forplikter noen til å følge opp med kroner. Og allerede i september presenteres budsjettforslaget for 2027. De nye bydelene skal være operative fra 2028, og dersom et forpliktene samarbeid mellom bydeler og etater for Oslo sentrum skal være klart fra dag én må planleggingen av en slik organisasjon starte nå - og ikke om halvannet år. Og noen må også få ansvaret for arbeidet. Hvem blir det?

Jeg ser tre områder verdt å følge med på det neste halvåret, for den som lurer på om dette bare blir nok en runde med gode formuleringer:

Vil KPA i sin endelige form faktisk ta i bruk områdemodellen - som Oslo kommune nå har anledning til - eller vil den ensidige avhengigheten av utbyggingsavtalene fortsette?
Vil samarbeidet mellom de to nye sentrumsbydelene få et konkret innhold for sentrumsutvikling – med et navngitt ansvar og en tidsplan mot 2028 – eller vil avtalen fra juni bare bli stående som en formulering i en politisk avtale?
Vil Oslo kommunes budsjettforslag for 2027 gjøre mine ord til skamme? Vil det der faktisk bli satt av ressurser til å planlegge, organisere og finansiere arbeidet for Oslo sentrum? Er det vilje til å virkelig satse, til å sette handling bak ordene?

Hvorfor bør dette engasjere eiendomsbransjen?

Det er ikke tilfeldig at jeg mener dette er viktig for alle som eier i Oslo, enten det er i sentrum eller andre områder der det skal utvikles sterke og levende sentra. Verdien av eiendommene avhenger ikke bare av kvadratmeterprisene og forutsigbarheten på leiekontraktene. Den avhenger også av hvordan gatene, torgene og parkene er plasser og steder folk vil besøke og oppholde seg. Vi kan se til andre byer, men kan også se til vår egen by. Det er vilje og ønske om å jobbe i et samspill - slik vi har fått til på Tullin, som det også jobbes med på Grønland og Vaterland, i Kvadraturen, Bjørvika og flere steder.

Utfordringen er at det er et enormt uforløst potensial, der de kommunale vedtakene også bør støtte opp enda sterkere for å utløse den kraften som kan oppnås – slik at vi ikke bare behøver se til Stockholm, Helsinki, London eller Paris for hvordan byen samspiller om byliv og levende bysentra.

En by som vedtar den samme ambisjonen fire ganger - uten at den én eneste gang følges av en arealmessig forpliktelse eller en budsjettpost - har i praksis ikke vedtatt noe som helst. Skal bydelsreformens løfte bety noe fra 1. januar 2028, må noen få ansvaret for å planlegge det allerede nå – og det ansvaret må følges av penger.

Det er her samsvaret mellom Oslos planer og Oslos budsjetter til syvende og sist blir satt på prøve.

Kilder: Hammersborgerklæringen – byrådsplattform for Oslo 2023–2027 (Høyre/Venstre); Kommuneplanens samfunnsdel med byutviklingsstrategi 2025, vedtatt av Oslo bystyre 30.04.2025; Oslo kommunes vedtak om bydelsreform, bystyresak 17.06.2026; forslag til Kommuneplanens arealdel, planbeskrivelse og bestemmelser, på høring til 24.08.2026.

Har du selv tenkt å sende inn høringssvar på KPA? Her kan du laste ned mitt høringssvar.